건축시공 - 공사 시공 방식, 공사 입찰 방식

1. 공사 시공 방식

 1. 직영 공사

 2. 도급 공사

  (1) 공사 실시 방식은 일식 도급, 분할 도급, 공동 도급으로 나눈다.

    1) 일식 도급은 건축 공사 전체를 단 한 사람의 도급자에게 도급시키는 것이다. 책임의 한계가 확실하며 공사를 관리하기 편하다. 공사비가 증대될 수 있으며 조악한 공사가 되기 쉽다.

    2) 분할 도급은 공사를 구분하여 각각 전문적인 도급 업자에게 도급을 주는 것이다. 종류는 전문 공종별 도급, 공정별 도급, 공구별 도급이 있다. 전문 공종별 도급은 설비 공사를 주체 공사에서 분리하여 도급을 주는 것이며, 공정별 도급은 공사의 과정별로 나누어서 도급을 주는 것이며, 공구별 도급은 지역별로 공사를 분리하여 발주하는 것이다.

    3) 공동 도급은 대규모 공사에서 2개 이상의 도급자가 임시로 결합하여 공사를 완성하고 해산하는 것이다. 위험성이 분산될 수 있고, 기술이 확충되며, 시공이 확실하다. 신용도가 높아 대출을 받기 쉬우며 공사를 도급받을 때 경쟁이 완화될 수 있다. 한 회사가 도급받는 것보다 공사비가 증대될 수 있으며 구성원 간의 이해가 충돌되기 쉽다.

 

  (2) 공사비 지불 방식은 정액 도급, 단가 도급, 실비 정산 보수 가산 도급으로 나눈다.

    1) 정액 도급은 공사비의 총액을 확정하여 계약하는 것으로 공사 관리가 간편하며 자금과 공사 계획의 수립이 명확하다. 공사가 조악해질 우려가 있으며 장기 공사나 이전에 경험이 없는 공사에는 적당하지 않다.

    2) 단가 도급은 단가만 확정하고 공사가 완료되면 실시 수량의 확정에 따라 정산하는 방식이다. 공사를 신속하게 착공할 수 있으며 설계 변경이 되어도 수량의 증감에 따라 계산을 쉽게 할 수 있다. 자재비와 노무비를 절감하려는 노력을 하지 않는다는 단점이 있다.

    3) 실비 정산 보수 가산 도급은 공사의 실비를 확인하여 정산하고 미리 정한 보수율에 따라 그 보수액을 지불하는 방법으로 가장 정확하고 양심적인 공사를 할 수 있다. 공사비를 절감하려는 노력이 없어지고 공사가 길어질 수 있다.

 

  (3) 턴키 도급

건설 업자가 대상 계획의 기업, 금융, 토지 조달, 설계, 시공, 기계기구 설치, 시운전까지 주문자가 원하고, 필요로 하는 모든 것을 조달하여 주문자에게 인도는 도급 계약 방식이다. 

 

 

2. 공사 입찰 방식

 1. 특명 입찰은 가장 적합한 1명을 지명하여 입찰시키는 것이다. 입찰 수속이 간단하며 공사의 기밀을 유지할 수 있다. 공사비가 증대할 우려가 있으며 공평하지 않을 수 있다.

 2. 지명 경쟁 입찰은 적당하다고 인정되는 3~7개의 회사를 선정하여 입찰시키는 방법이다. 시공상 신뢰성이 있으며 부적격한 업자는 제한되지만 담합의 우려가 있다.

 3. 공개경쟁 입찰은 자격이 있는 자는 모두 참가할 수 있는 기회는 주는 방식이다. 담합의 우려가 적고 공사비를 절감하려는 노력을 하며, 균등한 기회를 부여한다. 과대경쟁으로 입찰자의 질이 저하되어 공사가 조잡해질 수 있으며, 많은 입찰로 인해 입찰 사무가 복잡해질 수 있다.

 4. 공사의 입찰 순서 : 입찰공고 - 참가 등록 - 설계도서 열람 및 교부 - 현장 설명 - 견적 - 입찰 - 개찰 - 낙찰 - 계약